绿地海外投资操盘手李炳锋国内开发经验完全被颠覆

一个月内，在海外连拿两个大型地产项目的绿地，将其今年的海外销售目标大幅提升至200亿元。以地产项目投资额计，绿地已成为海外投入最大的中国地产商之一。

近日，绿地海外项目开发总监李炳锋在接受早报记者专访时说，绿地在海外的部分项目，收益可能超出预期。

东方早报(博客,微博)：现在绿地去海外做的项目还是以住宅为主，对项目筛选的标准是什么？

李炳锋：绿地海外是做国内市场的延伸，这是绿地董事长张玉良提出来的。华人多的地方对住宅一定有需求，住宅产品目前是我们的一个主要选择。

绿地在国内喜欢做大项目，国外这种大项目很难找，多是三四万平方米建筑面积的小项目。在国外，200套的住宅就算是大项目，但在国内这是很小的项目，所以刚去的时候还是想找规模大一些的，这样筛选下来项目就不多了。比如在英国拿到了十几个项目，但一看有些是规模小的、位置偏的，中国人一定不喜欢，就不要。

东方早报：担心国人到国外炒楼吗？

李炳锋：炒跟我们没有关系。一套房子锁定未来几年的增值，这是合理的投资。我们的预期就是，把房子以当期市场价格卖掉，当然不是一次性卖掉，也要踏着市场的节奏，比如我们卖掉一半，觉得这个项目好，那后面的一半我们就慢一点放。

东方早报：国外政府对国内开发商的态度怎么样？

李炳锋：还是欢迎的。比如伦敦的市政府我去过3次了，市长也不止一次地在传达这样一种信息：希望并鼓励像绿地这样的企业能在伦敦实实在在做开发。这样不仅可以为当地住房市场增加供应量，激活上下产业链，还可以解决一些就业问题—建筑工程能带动劳动工人的就业，如果建造的是酒店的话还能拉动服务业的增长。

东方早报：每个国家政策不一样，针对不同国家，需要怎样协调？

李炳锋：我前年接触澳大利亚市场，去年又做英国项目，国内经验到国外不适用，完全颠覆了。比如说建筑，包括国外全产业链、造价咨询供应都不太一样，每个产业都有服务于它的机构，当地分工明确，这时你要介入，成熟的开发商可以依靠自己的投资或建筑团队，没有的话需要委托，所以开发商要和当地市场充分接触，就是说要与当地接轨。

东方早报：张玉良说过在国外做房地产可能比在国内还赚钱？

李炳锋：这个可能是指比较好的项目，会超出我们的预期。但国内外销售回款周期不一样，国内的预售款在房屋封顶时可能就回来了，海外只有在交房时才能回来。国外的政策很成熟，保护购房者，防止烂尾楼。这样一来，资金压力很大。刚开始你看着资金周转很慢，但如果有项目一个接一个地做下去，每一年都有现金流回来的话，那是很厉害的。对于地产商来说，海外投资环境可能比国内更好一些。首先，土地资产依然比国内便宜，上海随便拿一块地要60亿元人民币，相当于10亿美元。我在洛杉矶市中心非常好的位置买一块地才多少钱？其次国外融资平台形式多样，四大国有银行在海外的分行、外资银行都很愿意为我们提供贷款。

东方早报：有考虑像中国投资有限责任公司（中投）一样，收购比较成熟有稳定现金流的写字楼吗？

李炳锋：目前还不会。因为那种写字楼是长远投资，中投是国家的公司，资金渠道很多。每个公司擅长的战略不一样，让中投去开发房地产，他们也不会愿意。

东方早报：对那些准备去投资海外项目的人有什么建议？

李炳锋：很多小的江浙一带的公司我在澳大利亚也见过，量力而为吧，风险始终存在。两点建议：一、风险一定要规避，在当地一定要用好律师，不然出现问题国外是不讲情面的，比如产权、环境污染问题，一定要规避。二、人才储备一定要跟上，我们部门里的人一半是在国外拿到的学位，能完全依靠的还是跟企业文化契合、企业自己培养的，像我派出去的都是在企业工作很多年的。核心竞争力人才要储备好，短期行为不能持续发展。

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