北京将加大土地调控稳预期

北京将加大土地调控稳预期

据伟业我爱我家市场研究院等多家非官方统计机构数据，2012年全市新房成交均价20745元/平方米，同比去年下降3.7%。　　与此同时， 北京土地储备中心的数据显示，截至12月26日，北京2012年共成交31宗住宅地块，楼面平均价格达6854元/平方米，同比2011年全年的均价4869元/平方米涨了近41%。再次引发市场对于“面粉贵了，面包价格难降”担忧。　　除此之外，供需缺口逐渐扩大也将对2013年的房价上涨带来压力。截止到目前，北京市的土地出让面积379.2万平方米，规划总建筑面积531.7万平方米，同比分别减少44.5%、41.4%。　　北京国土局的一位人士透露，土地供应短缺以及高地价等对于市场的影响已经被关注，为稳定市场预期，后续将通过加大供应、围堵高地价的方式，降低对市场的波动。　　明年房价涨24.3%？　　地价占比房价究竟有多少？　　国土部调研北京21个项目显示，平均地价与房价的比例约为25%，其中最高比例为51.36%，最低为14.33%。　　照此计算，2012年成交地块一旦形成供应，2013年底北京的新房价格大约为2.74万元/平方米，同比2012年全市20745元/平方米的均价上涨24.3%。　　北京美联物业高级经理张磊表示，一般来说，商品房的开发周期大概会在土地成交后的一年至一年半后形成供应。也就是说，2013年上半年楼盘入市价格情况，更多的应该来自于2011年以及2012年上半年的土地成交情况。　　记者调查发现，2012年北京出让住宅用地楼面单价为4528元/每平方米；2011年北京全年出让住宅用地楼面单价为4908元/平方米。　　张磊称，去年和今年上半年，北京的楼面地价还处于低位，高地价多出现在下半年，预计地价推高房价将更多的体现在2013年年底以后的市场上。但是，“地价占房价比”是一个平均值，也会存在区域和项目上的差异。　　记者调查发现，2012年共成交124块土地，其中纯住宅地块仅有8块，而带有住宅性质的综合型地块共计23块，即涉及到住宅的地块共31宗，占总数的1/4，从区域构成上说，郊区地块当道。值得注意的是，大兴区共计成交设计住宅的地块13宗(其中纯住宅地块4宗)，占住宅地块总量的42%。　　“北京的供地有一个特点，集中在同一个时间、同一区域，并将引起多家开发商抢地，前两年是通州，这两年是大兴，如此，这个地区楼盘开盘的时候，会形成几家开发商竞争的关系，房价不会太高”，中国房地产学会副会长陈国强如是说。　　北京大岳咨询公司总经理金永祥表示，这种竞争作用也是相对的，由于北京等一线城市楼市供应相对不足，在市场低迷的时候，这种竞争会形成一个价格抑制，在市场转好的时候，一般同一区域的几家开发商可以形成价格联盟，基本上购房者话语权不大。　　地价跟涨房价　　“土地从购买到开发销售一般有1至3年时间，房子是随行入市的，地价高不一定代表未来售价就高，售价高也不一定代表这幅地的地价高，两者之间并没有必然联系。”上海良玉投资总经理郭玉良如是说。　　记者调查也发现，诸如万科幸福汇、金地朗悦等楼盘，地价占到销售价格50%左右，与此同时，也有部分楼盘地价仅占到销售价格14%左右，不尽相同。　　不过，北京中原地产市场总监张大伟介绍，在市场出现回暖的情况下，高地价的出现的确会对商品房销售传导出明确而强烈的预期和信号。　　伟业我爱我家副总裁胡景晖在“新市场新界面新营销”暨5I5J新版网站上线发布会上表示，从全国跟踪研究结果来看，2013年土地楼市出现回弹势头很强劲，房价将小幅上涨，在压抑了2年多的调控之后，楼市的回涨势头成为趋势，此时地价已经是跟随房价而形成的了。　　可资为证的是，万科首开联合体12月25日以14.2亿拿下通州台湖两地块，楼面地价最高达1.18万/平方米。而该区域周围的同质可售物业均价在1.5万-1.7万元之间。　　以台湖区域内的在售楼盘“东亚·印象台湖”，记者致电售楼处了解到，该项目单平方米售价已经悄悄的提高了1000元/平方米，“昨天涨的价，网上的报价还没来得及改，预计过两天，还会上调几千元。”该项目售楼处人士如是说。　　张大伟认为，影响未来房价的最大因素可能是供需矛盾。数据显示，截至目前，北京土地出让面积379.2万平方米，规划总建筑面积531.7万平方米，同比分别减少44.5%、41.4%。　　对此，上述北京国土局一位人士介绍，在成交回暖、开发商资金面好转之后，开始积极的入市拿地，并推高地价，为稳定市场预期，后续将通过加大土地供应，创新供地模式等方式为土地市场降温。　　记者也自国土部了解到，地方政府的卖地以及一线房企的拿地情况已经被纳入监管，一旦出现高地价，将进行约谈。

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