2015上半年中国房地产市场总结及下半年展望政策篇-【zixun】

2015上半年中国房地产市场总结及下半年展望（政策篇）

2015年上半年，政策面的宽松已成常态。中央政府和地方政府频频出手调整，目前已初见成效，整体楼市企稳回升势头明显。预计下半年在楼市政策面，宽松仍是主基调。而在资金方面，降准、降息的可能性仍存在，但整体经济已有企稳回升之势，降息、降准的节奏和力度或将放缓。

总结

一、中央：供应需求两端同时调整，助楼市平稳发展

2015年上半年，我国政策面延续了2014年的宽松基调。为了解决我国房地产行业供大于求的基本格局，中央以及地方政府分别从供应端和需求端入手进行调整。供应方面实施“有供有限”的原则，从根源解决供应过剩的问题。需求方面不仅给予购房者购房成本和购房门槛上的优惠，更在资金面给予了一定的支持，全面支持房地产行业健康稳定发展。

1、优化供地及用地结构，从土地根源控制库存过高

库存高企，去化压力居高不下是房地产行业的噩梦，为了从根本上解决这一问题，国土部3月份出台了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对房地产市场的各个供应阶段进行调整，可谓煞费苦心。各个地方政府也积极响应国土部“有供有限”的指导方针。比如辽宁省发布文件要求全省根据自身土地市场和房地产市场的供求态势采取不同的政策。福建省下发通知要求各地摸清商品住房库存，进行分类调控，去化期限超24个月的，要明显减少供应商品住房用地，允许开发商进行项目住房套型结构调整或房地产项目转型。

此外，针对已经出让的土地，国土部也进行了相应的调整。比如在建的商品住宅项目可以根据市场需求调整住房户型，以及已经建成的商品住宅可以转化为棚改安置房和公共租赁住房等。目前已有部分地方政府出台文件，有计划收购商品房作为保障性住房，即保障了民生工程，又缓解了去化压力，一举两得。

2、降息、降准促进经济平稳发展，房地产行业受益匪浅

今年上半年，央行针对我国商业贷款的基准利率和存款准备金进行了6次调整，其中3次降息，3次降准，并且交替进行。从目前市场表现来看，降息、降准为房地产市场企稳回升起到了莫大的作用。经过3次降息，目前5年以上商业贷款的基准利率仅有5.40%，与2014年年底相比下降了0.75个百分点。如果贷款100万元、20年还清，本轮降息后，总成本减少33924元，月供减少141元经过3次降准，银行资金量充足，“惜贷”的现象不仅消失，而且房贷利率出现了不同程度的优惠。配合“3•30新政”，各城市的首付比例也出现了不同程度的降低。可见降准、降息不仅仅拉动整体经济的发展，同时也提振了房地产市场。

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3、降低二套房首付、营业税“5改2”等措施支持改善自住需求

国土部从供应端调整，而央行和财政部则从需求端入手,通过降低购房门槛、减轻还款压力、缩减交易税负等手段刺激需求释放，这也契合当前住房需求从首次刚需置业向首次改善和中端改善转变的实际情况，起到了事半功倍的效果。

“3•30新政”的调整力度大大超出市场预期，无论是刚需置业者，还是改善购房者，首付比例均有下调。对于使用公积金购置首套房屋者首付比例仅需2成，这对于房屋总价相对较低的三四线城市可行性很高，有效缓解三四线城市的库存压力。对于购置第二套房屋者，即使贷款未结清的情况下房首付比例仅需4成，而结清贷款仅需3成首付，这对于改善型购房者来说可谓雪中送炭。配合营业税免征年限由5年下调至2年，一来，二手房市场供应量大增，购房者的选择范围扩大，极大程度上促进二手房成交。二来，二手房交易税费大幅降低，购房成本直接下降，置换型改善自主需求平稳释放。

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